Das Sachwertverfahren ist eine der drei gängigen Methoden zur Immobilienbewertung. Es wird vor allem dann angewendet, wenn keine ausreichenden Vergleichswerte oder Mieteinnahmen für eine Marktwertermittlung vorliegen. Dabei wird der Wert einer Immobilie anhand der Baukosten und des Bodenwerts berechnet.
Doch wie genau funktioniert das Sachwertverfahren? Welche Faktoren spielen eine Rolle? Und wann ist es die beste Methode zur Wertermittlung?
In diesem Artikel erklären wir Ihnen das Sachwertverfahren Schritt für Schritt und zeigen auf, wann es sinnvoll ist.
📌 1. Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren bewertet eine Immobilie nicht nach Vergleichspreisen oder Erträgen, sondern anhand der tatsächlichen Baukosten und des Bodenwerts.
✔ Besonders geeignet für Einfamilienhäuser, Spezialimmobilien & öffentliche Gebäude
✔ Objektive Berechnung, unabhängig von Marktschwankungen
✔ Berücksichtigung von Alter & Abnutzung der Immobilie
📌 Beispiel: Eine selbstgenutzte Doppelhaushälfte kann nicht mit Mietobjekten verglichen werden, sodass das Sachwertverfahren zur Anwendung kommt. Beim Sachwertverfahren wird der Wert anhand der Baukosten berechnet.
📍 2. Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Das Sachwertverfahren wird genutzt, wenn:
✔ Keine vergleichbaren Verkaufspreise vorliegen (z. B. bei Einfamilienhäusern in ländlichen Regionen).
✔ Die Immobilie nicht vermietet ist (daher keine Ertragsbewertung möglich).
✔ Öffentliche Gebäude oder Spezialimmobilien (z. B. Schulen, Kirchen, Krankenhäuser) bewertet werden.
📌 Nicht ideal für: Mietobjekte oder Immobilien in stark nachgefragten Regionen, da hier das Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren besser geeignet ist.
🔍 3. Schritt-für-Schritt-Anleitung: So funktioniert das Sachwertverfahren
📝 Schritt 1: Ermittlung des Bodenwerts
Zuerst wird der Wert des Grundstücks berechnet. Dieser basiert auf:
✔ Bodenrichtwerten (festgelegt von Gutachterausschüssen)
✔ Lage, Größe & Nutzung des Grundstücks
📌 Beispiel: Ein 500 m² großes Grundstück in einer guten Wohnlage hat einen Bodenrichtwert von 600 €/m² → Bodenwert = 500 × 600 = 300.000 €
🏗 Schritt 2: Berechnung der Baukosten (Sachwert der Gebäude)
Nun wird der Herstellungswert der Immobilie berechnet, also die Baukosten für ein vergleichbares neues Gebäude.
✔ Grundlage sind Normkosten pro Quadratmeter nach der Sachwertrichtlinie
✔ Berücksichtigung von Bauqualität & Ausstattung
📌 Beispiel: Ein Neubau mit einer Wohnfläche von 150 m² hat Herstellungskosten von 2.000 €/m² → Bauwert = 150 × 2.000 = 300.000 €
📉 Schritt 3: Berücksichtigung der Alterswertminderung
Da ältere Gebäude an Wert verlieren, wird eine Altersabschreibung vorgenommen.
✔ Die Restnutzungsdauer wird bestimmt (z. B. 80 Jahre für ein Wohnhaus).
✔ Pro Jahr wird ein Wertverlust abgezogen.
📌 Beispiel: Ein 20 Jahre altes Haus mit einer Lebensdauer von 80 Jahren hat eine Abschreibung von 25 % → Wert nach Abschreibung: 300.000 € – 75.000 € = 225.000 €
➕ Schritt 4: Berücksichtigung besonderer Merkmale
Zusätzliche Faktoren können den Wert beeinflussen:
✔ Modernisierungen (z. B. neue Fenster, Dachsanierung) erhöhen den Wert.
✔ Bauschäden oder Sanierungsbedarf senken den Wert.
📌 Beispiel: Eine neue Heizungsanlage erhöht den Wert um 10.000 €, ein reparaturbedürftiges Dach senkt ihn um 15.000 €.
📊 Schritt 5: Berechnung des endgültigen Sachwerts
Nun wird der Sachwert als Summe aus Bodenwert + Gebäudewert – Altersabschreibung ermittelt.
📌 Beispiel:
| Berechnungsschritt | Wert (€) |
| Bodenwert | 300.000 |
| Neubauwert (Gebäude) | 300.000 |
| Alterswertminderung (25 %) | −75.000 |
| Modernisierungen (+10.000) | +10.000 |
| Reparaturbedarf (−15.000) | −15.000 |
| Sachwert | 520.000 |
→ Endgültiger Wert: 520.000 €
📌 Dieser Wert gibt eine objektive Einschätzung des Immobilienwerts auf Basis der Baukosten.
💡 Vorteile & Nachteile des Sachwertverfahrens
✅ Vorteile:
✔ Objektive Bewertung, unabhängig von Marktschwankungen
✔ Ideal für selbstgenutzte Immobilien, bei denen keine Erträge berücksichtigt werden
✔ Erkennt Wertsteigerungen durch Modernisierungen
❌ Nachteile:
❌ Marktfaktoren werden nicht direkt berücksichtigt → Der Marktwert kann abweichen
❌ Schätzwerte beeinflussen das Ergebnis (z. B. Altersabschreibung)
❌ Aufwendige Berechnung, da viele Faktoren einfließen
📌 Tipp: Um eine realistische Marktwertbestimmung zu erhalten, wird oft ein Marktanpassungsfaktor angewendet, der regionale Besonderheiten berücksichtigt.
💰 Was kostet eine Bewertung nach dem Sachwertverfahren?
Die Kosten für eine Immobilienbewertung hängen von der Art des Gutachtens ab:
| Art der Bewertung | Kosten |
| Online-Wertschätzung | Kostenlos – 100 € |
| Kurzgutachten (nicht gerichtsfest) | 300 € – 800 € |
| Verkehrswertgutachten (gerichtsfest) | 1.000 € – 3.000 € |
📌 Empfohlen: Für rechtliche & steuerliche Zwecke ist ein Verkehrswertgutachten ratsam, da es gerichtlich anerkannt wird.
📢 Fazit: Wann ist das Sachwertverfahren die richtige Methode?
✅ Ja, wenn…
✔ Keine Vergleichsobjekte für den Marktwert vorhanden sind.
✔ Die Immobilie nicht vermietet ist (z. B. Einfamilienhäuser).
✔ Ein objektiver Wert basierend auf Baukosten & Grundstückspreisen gewünscht ist.
❌ Nein, wenn…
❌ Viele vergleichbare Immobilien vorhanden sind → Vergleichswertverfahren besser.
❌ Die Immobilie vermietet ist → Ertragswertverfahren besser.
📌 Kurz gesagt: Das Sachwertverfahren ist ideal für die Bewertung von selbstgenutzten Immobilien und Spezialbauten.
👉 Möchten Sie Ihre Immobilie professionell bewerten lassen? Ein zertifizierter Gutachter kann den Sachwert präzise berechnen! 😊
